01卖房不成反被坑

“早知道这样，说什么这房子我也不卖了！” 说话的小刘（化名）在凌飞律师办公室唉声叹气，连他自己也记不清，这是他今天跑的第几家律所了。

而这一场东奔西跑，全都拜一次房屋买卖所赐。 小刘名下有一套二手房需要转卖，在中介的帮助下，不久，合适的买家便主动上门。 双方相谈甚欢，转手就准备交易过户。签合同时，小刘大致扫了眼，发现不过是平常的制式合同，便潇洒地签字，等待对方转账。 可这一等，却等来了一份败诉的判决书：因为存在违约行为，法院判决小刘支付买方20多万的违约金。

02一审败诉，求助律师

好好的，小刘为什么会违约呢？ 原来，当初卖房时，中介和小刘介绍：按照市场交易惯例，买方的首付款应该先支付给卖方拿去还卖方剩余的银行贷款，这一条款也被当做大部分制式合同的习惯写了进去。 偏偏小刘所签的合同里，不仅没有这条，还白纸黑字的写着卖方需要自己筹钱一次性还清房屋剩余贷款。 急着卖房子拿钱的人，上哪儿去一次性全清剩余贷款？小刘没想到，自己随手一签，给对方拱手相送了一份状告自己的证据。 小刘认为，中介曾经口头承诺买方会支付首付款，自己根本不需承担责任，所以也就没想过去找律师，就这么一个人上了一审法庭。 铩羽而归的小刘意识到了请律师的重要性，于是开始一家家寻找，却处处碰壁。 几乎所有律师都告诉小刘，实际情况对他很不利，二审改判希望太小。不信邪的小刘依旧四处奔波，最终来到了安徽大森（芜湖）律师事务所，找到了凌飞律师。

03细节改写命运 凌飞律师在查看涉案合同后发现，这份合同里确实约定了任何一方违约，必须要向对方支付房子总价款的20%违约金。所以一审法院的判决，从表面看并没有问题。 更难办的是，对方在小刘不知情的情况下事先录音了小刘想要拒绝履行合约的对话内容，构成了只对自己有利的证据链。 沉着分析后，凌飞律师在现有证据中找到突破口，确定二审辩护思路：违约既然是不争的事实，那主要从违约的损失上去定性。 对方实际上除了1万的中介费及1万多的定金，没有支付其他任何钱款。 但是合同约定的违约金却是16万多，就是总房款的20%。根据法律规定，违约金过分高于实际损失，需要酌减。

也就是说，小刘虽然违约，但不至于要赔偿十多万。 于是，在庭审现场，凌飞律师充分把握以下几点，对对方展开猛烈攻击。 首先，中介作为第三方存在较大过错。卖房时，中介曾口头承诺买方的首付款将用于小刘偿还剩余贷款，给了小刘错误的心理预期。 其次，是合同本身的约定不合理导致小刘无法履行。从履行角度看，这件事不全是小刘的过错。 最后，一审法院判决的违约金过分高于实际损失，不合理。一审甚至二审时，买方都没有提供任何证据证明小刘是因房价上涨不想卖房，进而违约。 在凌飞律师的不断沟通下，二审法院最终砍去一半多的违约金，极大地挽回了小刘的损失。

有人说，选择大于努力。可真正比努力还有用的，是方向正确的选择。 同一份合同，有备而来的买方和没有防备的卖方，遭遇完全不同；同一份证据，一审二审从不同角度理解合同规定，就会有不一样判决结果。 无论是卖房还是任何工作，都不能打无准备之仗。防患于未然，才能更有效地规避掉风险，避免损失。